Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

Квартири в столиці купують рідше. Придбання житла стає не способом вирішення житлової проблеми, а засобом заробітку. За що та скільки готові платити інвестори — далі у матеріалі.

Журналісти порталу Domik.ua продовжують стежити за змінами у будівельній галузі та настроях покупців. Про ціни на квартири у Києві і тенденції на початку 2021 року редакції розповіли столичні рієлтори і експерти ринку. 

За 2020 рік вартість української нерухомості зросла на 10-15%, підсумовує президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несін. Якщо в грудні 2020 року було сезонне зростання кількості угод купівлі-продажу, пов’язане з бажанням покупців зустріти Новий рік у новому помешканні. То в I кварталі поточного року відзначають затишшя. 

«Ринок досить стабільний, як щодо попиту, так і за ціною. Що стосується Києва, на початку 2021 року активність дещо знижена. Ми припускаємо, що це наслідок карантину, а також слід враховувати період року, а саме його початок. Хоча цінова політика залишається такою ж», — каже фахівець.

Зниження попиту на столичному ринку, зазначає Андрій Гусельніков, віцепрезидент ВГО «Ліга експертів України» і засновник компанії «Олімп Консалтинг». Першочерговою причиною називають кризу, викликану COVID-19.

«У Києві до липня 2020 року ціни зросли по відношенню до аналогічного періоду 2019-го. У березні на Україні почала позначатися світова криза, пов’язана з пандемією. Більше 6-ти місяців ми бачимо зниження середньої ціни квадратного метра на вторинному ринку в класі «соціальне житло» — близько 1%. Це найбільший клас, що експлуатується в країні, будинки часів колишнього Радянського Союзу. А ось нове житло, яке було побудовано в період незалежної України, продовжує зростати — на 0,5-1%», — підраховує експерт.

Зменшення кількості пропозицій у столиці і зростання цін спостерігає керівник відділу продажу агентства нерухомості «Планета Оболонь» Юлія Войналович.

«Якщо ви могли однокімнатну купити за $38-40 тис. на Оболоні, то на поточний момент не знайдете навіть за $45 тис. Їх немає», — констатує рієлтор.

Фахівець відзначає, що ринок нерухомості став не сферою вирішення житлових проблем, а способом заробітку на інвестиціях. Найпопулярніші запити у таких клієнтів: одно-, двокімнатні квартири з новим оздобленням або житло, що потребує капітального ремонту, але за мінімальною ціною.

«Прошарок покупців з’явився — інвестори. Це люди, які вміють економічно прораховувати ліквідність, прибутковість, вигідність. Відповідно, вони шукають або квартиру, в яку не потрібно вкладати, або необхідно вкласти, але вона повинна бути дешевою. А на ринку в основному інтер’єри 90-х років, за які власники виставляють ціни, як за житло з ремонтом. І у зв’язку з цим такий дисонанс між покупцями і продавцями, пропозицією і попитом. Тому в місті кількість угод зменшилась», — пояснює Юлія Войналович.

Якщо у 2019 році київські державні і приватні нотаріуси зареєстрували 41 499 договорів купівлі-продажу квартир і житлових будинків, то за 2020 рік, як свідчать звіти Міністерства юстиції України, таких транзакцій було 38 440. 

Панорама Києва 

Ціни на квадратні метри у новобудовах

50% клієнтів віддають перевагу квартирам у старому житловому фонді і 50% — у новобудовах, розповідає Юлія Войналович. 

«Перше, що завжди люди запитують, інвестуючи у новобудову, це безпека. У першу чергу дивляться документи. Друга вимога — розташування ближче до метро, тому що у Києві затори, місто завантажене. Третє питання — бюджет. У мене запити починаються від $25 тис. І закінчуються, якщо говорити про інвестиції, $80 тис. У нерухомість за $100-150 тис. не хочуть інвестувати, такими варіантами не цікавляться», — зазначає експерт.

На первинному ринку ціни в гривнях зростають. Однак у перерахунку на долари США останні 12 місяців вартість квадратних метрів знижується, запевняє Андрій Гусельніков. 

«Чим більше девальвує національна грошова одиниця, тим дорожче коштує житло на первинному ринку. Забудовники кажуть, що близько 10% матеріалів привозять із-за кордону, купуючи за долари. Компанії вкладають подорожчання іноземної валюти у вартість квадратного метра. Плюс мало забудовників будують за свої кошти, їм ніхто не видає кредити. Люди, які називають себе інвесторами, кредитують свої майбутні квартири. Показники кількості зданого в експлуатацію нового житла знижуються, тому що бажаючих інвесторів усе менше. Компанії забудовники не зводять житло не тому що не хочуть, а тому що у них його не купують», — констатує віцепрезидент ліги експертів.

За інформацією Київського управління статистики, загальна площа введеного в експлуатацію житла з січня по вересень 2020 року склала 254 тис. кв. м. Це 59% від обсягу зданих житлових новобудов за аналогічний період 2019 року.

За даними пошуковика надійних новобудов Bild.ua, на початку березня 2021 року квартири в Києві можна придбати в 145 споруджуваних проєктах. З них у 18-ти житлових комплексах продають нерухомість класу «економ», 96 об’єктів відповідають класу «комфорт», 59 ЖК зводять у класі «бізнес» і 9 — «преміум».

Середня вартість квадратного метра житла на первинному ринку в столиці склала в січні поточного року $765, підрахували в компанії «Олімп Консалтинг». 

«Найдорожчий район — Печерський, $1054 за кв. м. Деснянський — найдешевший, $501 за кв. м. Але це потрібно переводити у гривні», — продовжує Андрій Гусельніков. 

Максимальні ціни у столиці встановили у ЖК Linden Luxury Residences. Вартість квадратного метра стартує від 122 700 грн. Спочатку повністю завершити проєкт забудовник Budhouse Group обіцяв у IV кварталі 2019 року. Заявлені терміни перенесли на I квартал 2021 року. Мінімальний прайс-лист пропонують у ЖК Lego House — від 14 500 грн/кв. м. Даний об’єкт розміщений на сайті Асоціації допомоги постраждалим інвесторам як проблемний. 

Українці охоче вкладають гроші у «котлован», коли забудовник пропонує ціну на 20-30% нижче ринкової, кажуть у Спілці фахівців з нерухомості. Такі інвестиції найбільш ризиковані, попереджають експерти. Віктор Несін розповів випадок із практики. 

«До нас звернулися люди із проханням перевірити якийсь ЖК. Виявляється, що це реконструкція гуртожитку. Ми кажемо, що ввести об’єкт в експлуатацію буде неможливо. А клієнти переконані, що забудовник дасть хабар і комплекс введуть. Пояснюємо, хабар давати будуть не зі своєї кишені, а почнуть просити гроші у вас. Але клієнти все одно проінвестували. Прийшли до нас через три місяці і розповіли, що потрапили у халепу, питали, що їм тепер робити», — застерігає рієлтор.

17 лютого у Верховній Раді України зареєстрували проєкт Закону про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому (№ 5091). Поки закон не прийняли, права інвесторів не захищені. Тому перш ніж вкласти гроші у споруджуваний об’єкт, фахівці радять уважно вивчати дозвільну документацію ЖК і репутацію девелопера. Розібратися у вузькопрофільній інформації допомагають спеціальні ресурси. Пошуковик надійних новобудов Bild.ua пропонує інвесторам замовити детальний звіт на «Білдконтролі» про новобудову, що цікавить. Для оцінки надійності житлового комплексу команда сервісу перевіряє статус земельної ділянки та дозвільні документи на будівництво, паспорт і проєкти ТУ на підключення комунікацій, а також вивчає договір інвестування. Останній пункт експертизи — репутація забудовника, що включає 14 параметрів, у тому числі наявність або відсутність довгобудів у портфелі. Якщо забудовник не може ввести в експлуатацію хоча б один об’єкт понад рік, це негативно позначається на Індексі надійності всіх інших його ЖК. На «Білд» можна замовити огляд будь-якого проєкту із роз’ясненням від експертів і консультацією юристів щодо документації. Обсяг такого дослідження становить від 50-ти сторінок (приклади за посиланням).

Візуалізація ЖК Linden Luxury Residences. Проєкт позиціонується як елітний житловий простір в урядовому кварталі Києва

Відгуки і останні новини про забудовників Києва, а також про їхні проєкти можна дізнатися на форумі Ринок новобудов. 

Пропозиції в будинках старого житлового фонду

Найпопулярніший ціновий діапазон серед шукачів житла у столиці — $50-60 тис., розповідає Юлія Войналович. 

«У старому житловому фонді звертають увагу на можливість перепланування. Щоб зі старого житлового фонду зробити щось сучасне: вибити стінку, винести балкон», — продовжує експерт.

Покупці також обирають житло оптимальне за площею, відзначає Віктор Несін.

«Було модно купувати квартири по 200 кв. м та більше. У 2021 році важко продати навіть трикімнатну, понад 200 кв. м. Тенденція до того, що метраж буде оптимізуватися у бік зменшення. Однокімнатна квартира комфортна, це 50 кв. м загальної площі. З кухнею 15 кв. м і просторою кімнатою», — розповідає президент спілки.

Найбільш затребувані райони, говорить Юлія Войналович, — Шевченківський, Подільський, Голосіївський, Оболонь. Менш популярні локації — Борщагівка і масиви Лівого берега: Троєщина, Лісовий, Дарниця, ДВРЗ.

Ціни у будинках старої забудови стартують від $700 за кв. м, стверджує Віктор Несін. Усе, що дешевше цього рівня, має насторожувати покупців.

«Якщо, умовно кажучи, продається хрущовка в районі Старої Дарниці, у поганому стані, така ціна може бути. Але коли пропонують житло за $400 за кв. м, повинні чітко розуміти, ви купуєте проблему. Те ж саме, якщо в масиві Оболонь середня ціна $1 тис. за кв. м, а вам запропонували за $700. Звичайно, не буває там такої ціни», — попереджає фахівець.

За однокімнатну квартиру в центрі Києва просять у середньому $50 тис., продовжує Несін. За двокімнатну — $80 тис., за трикімнатну — $100 тис. і вище.

«Найдорожче житло — це Печерськ, $1811 за кв. м. Ціни на Печерських Липках — це $1925 за кв. м. У масиві Нова Забудова, біля станції метро «Олімпійська» — це $1811 за кв. м. Практично увесь Печерський район за однією ціною від $1,8 тис. до $2 тис. за кв. м», — називає середні ціни в одному із центральних районів столиці Андрій Гусельніков.

У районах, що знаходяться поруч із центром, вартість нижче на 15%, констатує Віктор Несін. 

«Що стосується районів, які знаходяться поруч із центром, наприклад Поділ, у середньому однокімнатна буде $40 тис.», — підраховує Несін. 

Бюджетне житло пропонують на периферії Києва. У таких масивах, як Троєщина та Борщагівка, продовжує рієлтор, можна знайти однокімнатну квартиру за $27-28 тис., двокімнатну — за $35-37 тис., трикімнатну — за $45 тис.

«У Святошинському адміністративному районі, масиві Новобіличі — $821 за кв. м. Далі у нас йде за вартістю квадратного метра Микільська Борщагівка — $826 за кв. м. Південна Борщагівка — теж $826 за кв. м. Якщо дивитися по Деснянському району, то в масиві Вигурівщина-Троєщина ми бачимо $778 за кв. м. На Воскресенці, яка належить до Дніпровського району, — $774 за кв. м», — додає Андрій Гусельніков. 

Крім віддаленості від центру і станцій метрополітену, вартість квадратних метрів у цих масивах занижує слава найбільш кримінальних районів. Однак Головне управління національної поліції Києва спростовує цей міф. Згідно зі звітом про кількість правопорушень за минулий рік, у рейтингу найбільш кримінальних районів перше місце зайняв Шевченківський. У 2020 році тут було скоєно 4634 злочини, за січень 2021 — 638. Деснянський район знаходиться на п’ятій сходинці (відповідно — 3022 і 393), Святошинський — на сьомій (2884 і 298). Найбезпечніший район — Подільський (2106 і 253).

Фото із оголошень на Domik.ua. Однокімнатна квартира площею 34,4 кв. м за $30 тис. у Святошинському районі (Борщагівка)

Вивчивши дані операторів ринку і експертів з нерухомості, журналісти склали зведену таблицю актуальних цін на квартири у будинках старого житлового фонду Києва. Дійсна вартість може відрізнятися в залежності від місця розташування, року і типу споруди, поверху, а також якості ремонту.

ЛокаціяОднокімнатна квартира, $ СШАДвокімнатна квартира, $ СШАТрикімнатна квартира, $ США
Центр містаВід 50 000Від 80 000Від 85 000
Прицентральні райониВід 40 000Від 55 000Від 65 000
Околиця містаВід 27 000Від 35 000Від 45 000

Для порівняння, восени 2020 року найпопулярніші квартири у Києві на вторинному ринку були

однокімнатні від $33 тис. до $45 тис. Таке житло в центрі продавали від $50 тис. У районах, які знаходяться поруч із центром, — від $35 тис. На околиці можна було знайти варіанти від $25 тис.

Діапазон цін у сучасних будинках

Найпопулярніші райони столиці ті, які активно забудовуються новими спорудами, вважає Віктор Несін. Покупці віддають перевагу нерухомості у будинках, введених в експлуатацію 5-7 років тому.

«Наприклад, у Києві є масив Оболонь. Завдяки тому, що там розташовані так звані Оболонські Липки, саме та локація користується великим попитом. Але не можна говорити, що вся Оболонь, тому що в масиві знаходяться і старі мікрорайони, в яких попит нижче», — пояснює рієлтор.

Називаючи ціни у будинках, побудованих після 2010 року, оператори ринку частіше орієнтуються на вартість квадратного метра. Оскільки сучасне житло різноманітне за площею. Наприклад, в одному будинку однокімнатні квартири можуть бути 30 кв. м, в іншому — 80 кв. м.

Середня вартість житла у будинках, зведених за часів незалежності, у січні 2021 року становила $1359 за кв. м, підрахували в «Олімп Консалтинг».

«Традиційно, найдорожча нерухомість у Печерському районі — $1799 за кв. м», — говорить засновник компанії Андрій Гусельніков.

На околиці столиці у сучасних житлових комплексах із огородженою територією, яка охороняється, ціни стартують від $1 тис. за кв. м, констатує Віктор Несін. У районах, які знаходяться поруч із центром, квартири продають від $1-1,5 тис. за кв. м.

«Наприклад, на Оболоні звели ЖК Obolon Residences. Ми шукали там однокімнатну квартиру і найдешевша, яку знайшли, — це за $150 тис, а найдорожча — за $220 тис. Це була однокімнатна квартира майже близько 70 кв. м, із дуже гарним ремонтом. Хоча в моєму розумінні, ціна вкрай завищена», — наводить приклад експерт.

Зібравши дані рієлторів, інформаційно-аналітичний відділ склав таблицю стартових цін на квартири у сучасних будинках.

ЛокаціяОднокімнатна квартира, $ США,45 кв. мДвокімнатна квартира, $ США,60 кв. мТрикімнатна квартира, $ США,90 кв. м
Центр містаВід 67 500Від 90 000Від 135 000
Прицентральні райониВід 54 000Від 72 000Від 108 000
Околиця містаВід 45 000Від 60 000Від 90 000

Вартість може відрізнятися в залежності від локації, класу житла, наявності ремонту, меблів і техніки, а також площі квартири.

Фото із оголошень на Domik.ua. Трикімнатна квартира площею 92 кв. м у ЖК Obolon Residences за $280 тис.

Як вплинув коронавірус на рієлторську комісію

Юлія Войналович запевняє, що на розмірі оплати послуг агентствам нерухомості коронавірус і пов’язані із ним протиепідемічні заходи, не позначилися. Комісія в основному становить 2-3%.

«Коронавірус вплинув тільки на те, що ринок нерухомості виріс. Звернули на нього увагу, тому що на сьогодні нерухомість — найзрозуміліший спосіб капіталізації, інвестиції в Україні. Ніхто не розуміє біткоіни, фондові біржі, але всім зрозуміло, що таке нерухоме майно. Попит збільшився, в рієлторській справі ціна за послуги не впала», — констатує експерт.

Колегу підтримує Віктор Несін. Каже, розмір комісії рієлтора в середньому по Києву становить 3%.

«Комісія у нас коливається від 2,5 до 5% в залежності від вартості об’єкта, який купується. Тих же 2,5% на об’єкті вартістю $500 тис. — це одна сума. На однокімнатній квартирі за ціною $30 тис. — зовсім інша. Чим дешевше житло, тим вищий відсоток. Залежить також від обсягу роботи. Коли звертаються замовники, яких цікавить, щоб рієлтор знайшов покупця і все, тоді відсоток комісійних буде нижчий. Знайти об’єкт і його оформити — це одне. Знайти об’єкт і перевірити — це інше питання. Рієлтор несе ще й витратну частину. Для того, щоб продати нерухомість, її треба рекламувати, тому я буду включати ці витрати в суму своїх комісійних», — пояснює фахівець.

Хто оплачує роботу рієлтора

80% серед тих, хто вдається до послуг агентства — це покупці, 20% — продавці, продовжує керівник відділу продажу АН «Планета Оболонь» Юлія Войналович. За правилами, розповідає вона, сплачувати комісію рієлтора повинен той, хто звернувся, але за фактом в основному ці витрати несе покупець або орендар.

«Повинен працювати принцип, хто звернувся, той і платить. У нас ризики більше несе покупець. У продавця ризик тільки один: отримати ту суму, яку він хоче і щоб гроші були належної якості, не фальшиві. А у покупця ризиків більше: втрата тієї нерухомості, яку він придбав, і неповернення грошей, які він витратив. Продавець і покупець між собою контрагенти. У одного мета максимально дорого продати, у іншого — максимально дешево купити. Чиї ви інтереси представляєте, той сплачує. Тоді ця послуга буде якісною», — доповнює Віктор Несін.

Серед операторів ринку поширений ще один механізм оплати послуг — партнерський продаж.

«Коли до мене звернувся продавець, звичайно, я візьму оплату з нього. Але колегам запропоную цей об’єкт до покупки і поділюся з ними 50 на 50% тією комісією, яку мені платить продавець. Тоді той рієлтор, який привів покупця, не повинен брати з нього винагороду. Але знову питання спірне, дискусійне», — пояснює президент Спілки фахівців з нерухомості.

Під який % українців готові брати іпотеку

На поточний момент механізм іпотеки в Україні не працює, каже Андрій Гусельніков. Експерт для наочності наводить дані Міністерства юстиції. Так за минулий рік державні і приватні нотаріуси зареєстрували 13 597 договорів іпотеки на квартири і житлові будинки.

«В Україні 13 млн економічно активного населення — це люди, які здатні працювати. Близько 5 млн тих, хто потребує квартири. За статистикою Мін’юсту у 2020 році було видано 13,5 тис. договорів іпотеки. Це навіть не крапля у морі. Цю цифру не можна ніяк обговорювати: у статистиці, показник менше 2% — це значення у межах статистичної похибки. Тут 0,2%. У нас іпотечного кредитування немає в країні», — пояснює експерт ринку нерухомості.

Щоб іпотечні кредити користувалися попитом, ставка повинна становити 5-7% річних і доступними такі позики повинні бути для всіх бажаючих, кредитоспроможних громадян. Таку думку озвучив президент Спілки фахівців з нерухомого майна Віктор Несін.

«У наших найближчих сусідів поляків відсоток за іпотечними кредитами становить від 2 до 5. У нас банки пропонують іпотеку під 9%. Але потім виявляється, що 9% — це за перший рік, а далі буде 15%. Ми підрахували, припустимо, ви купуєте квартиру в іпотеку, берете у банку 80% від вартості житла, перший внесок 20% сплачуєте самостійно. Якщо ставка 10% річних, і ви будете платити за графіком, то ваша квартира до кінця виплати за іпотекою дорожчає у 3 рази. Умовно кажучи, купили за $50 тис., віддали $150 тис.», — наводить приклад експерт.

Нагадаємо, у січні 2021 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову, що передбачає запуск нової іпотечної програми для населення під 7% річних на наступних умовах:

  • максимальний термін іпотеки — 20 років;
  • максимальна сума позики — 2 млн грн;
  • перший внесок — 15% вартості.

15 лютого міністри внесли зміни до Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів, спростивши критерії відбору позичальників

Читайте також: Умови купівлі житла на первинному ринку в іпотеку 

Прогноз на 2021 рік 

Президент Спілки фахівців з нерухомого майна України Віктор Несін прогнозує, що за 2021 рік ціни на квартири зростуть до 10%. за умови, що в Україні буде зберігатися стабільна економічна і політична ситуація.

«Тенденція йде до того, що нерухомість буде дорожчати. Особливо новобудови, тому що сучасні об’єкти стають все краще, підвищується якість будинків, роблять цікавими прибудинкові території, звичайно, воно буде дорожчати. Плюс спостерігається підвищення вартості будматеріалів», — пояснює свою позицію фахівець.

З думкою експерта погоджується колега з АН «Планета Оболонь». 

«Ринок нерухомості буде зростати. У нас є відкладений нереалізований попит. У перший день відкриття відділу продажу у проєктах ДБК черги стоять. Поки це відбувається, нерухомість не впаде точно», — прогнозує Юлія Войналович.

Віцепрезидента ВГО «Ліга експертів України» Андрій Гусельніков дотримується протилежної думки, називає низку чинників, які змусять продавців знизити ціну. 

«Перше, знижується активність ринку в цілому. Другий показник: попит знижується. Третій — кількість переданого в експлуатацію житла стає меншою. Четвертий показник — іпотечні кредити відсутні. П’ятий — вартість квадратного метра, яку дає «Олімп Консалтинг», незначно, але теж знижується. Це все взаємопов’язано, як пазли, які складаються в одну картинку», — пояснює експерт.

За підрахунками Гусельнікова, у 2021 році нерухомість подешевшає до 2%.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *