Рейтинг надежности застройщиков – 2021 по версии Mind

Mind представляет первое обновление рейтинга надежности застройщиков. Мы проанализировали 24 самых активных застройщика Киева за последние пять лет.

Материалы в тему:

Топ-20 крупнейших застройщиков Киева и области — сколько квартир сдали, сколько строят, почем продают

Какие известные бизнесмены скрываются за строительными компаниями в столице

Огляд житлової нерухомості у Києві: ціни та прогнози

Как уже вскоре может измениться процесс строительства и как депутаты планируют защитить инвесторов от “Аркад” и “Укрбудов”

Как изменился рынок недвижимости за год. Что искали и что ищут

Сегодня инвесторы не понимают, каким параметрам должен отвечать «надежный застройщик» и у кого можно купить квартиру. Да и сами застройщики по-разному отвечают на этот вопрос.

Почему так произошло? Рынок строительства и недвижимости никогда не отличался прозрачными правилами работы. Но последние несколько лет усугубили хаос. После аферы Анатолия Войцеховского осталось около 40 000 пострадавших инвесторов. Часть домов так и не ввели в эксплуатацию. Их передали АРМА в управление – и ведомство не понимает, что с ними делать дальше. Крах «Укрбуда» и «Аркады» показал: наличие у компании большого пула построенных объектов и долгой истории существования не является гарантией того, что новые дома будут достроены. Напомним: сейчас большую часть наследия «Укрбуда» достраивает «Киевгорстрой», а проекты «Аркады» возьмет на себя Stolitsa Group, если будут найдены источники финансирования.

Законодательно инвесторы не защищены от ошибок застройщиков и недобросовестных игроков, а застройщики – от недружественных поглощений.

Что не так с разрешительной документацией?

В теории застройщик должен сначала получить всю разрешительную документацию, а потом начинать реализацию проекта. Однако на «битву» за полный пакет документов уходит два-три года. Кроме того, пока реализуется проект, «нормативку» меняют – и нужно получать новую. И, конечно же, платить за нее.  Снова.

Поэтому в подавляющем большинстве, игроки собирают небольшой «стартовый пакет» и начинают стройработы. Как показало моделирование строительства новостройки без документов, проведенное Mind на основании реальных кейсов, главное – выгнать коробку до четвертого этажа. А дальше можно уже продавать квартиры даже с минимальным набором документов. Никакого наказания для застройщика за это не будет: известны лишь единичные случаи сноса «лишних» этажей или всего здания. 

Соответственно, идеальных застройщиков с точки зрения разрешительной документации на рынке практически нет. Однако и злостных нарушителей мало: из проанализированных в рейтинге лишь около 15% проектов с большим количеством несоответствий: от завышенной этажности до неправильного назначения земельного участка.

Несколько компаний подавали декларации на возведение малоэтажного жилья, а в реальности возводят высотки. Такие проекты были у «Укрбуда», есть у Saga Development или KyivBudDevelopment. Чаще всего встречаются кейсы, когда по документам заявлена реконструкция, а в реальности дом возводится «с нуля».

Почему суды играют важную роль в деятельности застройщика?

Таковы нормативно-правовые условия ведения бизнеса. При смене целевого назначения земельного участка в европейской практике в основном достаточно подписи нотариуса, а в Украине зачастую приходится прибегать к судам. Активисты, штурмующие стройплощадки, могут оказаться псевдоактивистами, которых наняли  конкуренты с целью отобрать бизнес.

Однако само движение «псевдоактивистов», которое нивелирует практику общественного контроля, возникло как реакция на безнаказанную застройку столицы. В любом случае дело заканчивается рассмотрением в судах.

Нельзя строить в историческом ореоле? Можно, но избранным и не без помощи судебных решений, которые выводят/сменяют/ограничивают/создают лазейки и т. д. ГАСИ не хочет вводить дом в эксплуатацию, потому что работает на избранный круг игроков и/или застройщик нарушил законодательное поле? На помощь опять приходят суды.

Поэтому любой застройщик имеет в своем портфеле судебные решения. Их наличие не всегда свидетельствует о недобросовестности. И все же факт существования судебных разбирательств – важный критерий при определении надежности застройщиков.

При составлении рейтинга Mind учитывал суды, в которых были задействованы госорганы. Оценивались риски – обжаловалось ли решение ГАСИ или ответственного ведомства (например, Министерства обороны или образования, если на их землях идет строительство), и какое решение принимал апелляционный суд. Отдельно рассматривались кейсы, когда дело возбуждало ГБР или НАБУ.

Что касается судов с инвесторами и партнерами, то при составлении рейтинга оценивалось их количество и интенсивность. Это один из критериев, который снизил оценку ХК «Киевгорстрой», что помешало получить более высокую рейтинговую категорию – сказалось наследие «Укрбуда». Благодаря ему, с одной стороны, холдинг увеличил свой портфель строящихся объектов, а с другой – получил множество проблем, которые требуют дополнительных ресурсов: финансовых, временных и т. д. По оценке Mind, больше никто из существующих компаний на рынке не смог бы справиться с подобным кейсом.

Как на надежность компании влияют собственники бизнеса?

Роль владельцев бизнеса – одна из самых важных с точки зрения надежности компании. Особенно сейчас, когда во многих сферах отсутствует системный подход, и многие процессы работают в «ручном режиме».

В большинстве случаев найти реального собственника бизнеса в открытых реестрах достаточно сложно. Кроме того, у многих есть «теневые партнеры», которые обеспечивают компанию, например, получением той же разрешительной документации. Или теневые инвесторы, которые хотят легализовать свои деньги и/или заработать больше банковских ставок. В этом случае девелопер выступает еще и медиатором среди нескольких инвесторов.

Если для собственника компании строительство – это профильный бизнес и деньги за последние пять лет заработаны именно в этой сфере, то оценка ставилась выше. С точки зрения Mind этот критерий свидетельствует о долгосрочных намерениях.

Каковы выводы рейтинга?

Ни один застройщик Киева не набрал пять звезд, что соответствует высокому уровню надежности. И дело не всегда только в застройщиках, но и в самом нормативно-правовом контексте, существующем в Украине.

По итогам рейтинга сформировалась пятерка лидеров, получивших 3,5*: «Киевгорстрой», литовская Stolitsa Group, UDP (принадлежит Василию Хмельницкому и Андрею Иванову. По данным компании, сейчас Андрей Иванов ведет переговоры о выкупе 65% акций компании у Василия Хмельницкого – Mind), КАN-девелопмент Игоря Никонова и ИСК «Обрий» (собственники – Екатерина и Владимир Власовы).

Наличие последней компании в пятерке лидеров для Mind тоже было неожиданностью. По факту компания не является крупным игроком, но вся необходимая информация о них присутствует в реестрах, имеет небольшое количество судов, сбалансированный портфель проектов и т. д. (подробнее – в таблице).

В первую пятерку не вошла одна из крупнейших компаний столицы «Интергал-Буд» Владимира Зубика. У компании хороший портфель уже реализованных объектов и не только в Киеве, длинная история существования, взвешенная политика реализации проектов: объекты возводятся поэтапно, а не все сразу, что снижает финансовую нагрузку.

Слабым местом с точки зрения рисков оказались наличие судов с контролирующими и правоохранительными органами, а 66% объектов в истории компании сдавались с задержкой. Также минимум два текущих проекта (ЖК «Отрадный» и ЖК «Владимирский») не сданы, хотя запланированные сроки уже прошли.

Stolitsa Group могла бы также показать результат выше, если бы была более открытой для медиа и отвечала на запросы. На 22-м месте оказался «КиївБудДевелопмент», потому что имеет множество проблем с разрешительной документацией, срывает сроки сдачи в эксплуатацию на всех проектах в среднем на 22 месяца.

*5 звезд – максимальный уровень надежности; 4 звезды – умеренно высокий уровень надежности; 3 звезды – удовлетворительный уровень надежности; 2 звезды – низкий уровень надежности; 1 звезда –  катастрофический уровень надежности.**A – положительное влияние фактора на надежность застройщика; B – удовлетворительное влияние фактора на надежность застройщика; C – умеренно негативное влияние фактора на надежность застройщика; D – негативное влияние фактора на надежность застройщика.

Методология рейтинга

Рейтинг надежности застройщиков – исследование рисков выполнения своих обязательств строительными компаниями перед инвесторами – покупателями недвижимости. В него попали 24 крупнейших застройщика, работающих в Киеве. Обязательным условием участия было наличие  строящихся проектов. Ведь основной целью рейтинга является оценка рисков для инвесторов.

Исключение составили компании «ЭНСО» и «Креатор», которые возводят по три проекта, но не имеют ни одного сданного в эксплуатацию. Отсутствие сданных проектов не позволяет оценить эти компании высоко.

Застройщики одного проекта, где есть сданные очереди, в список не попали. Таким образом мы получили 24 активных застройщика.

Рейтинг Mind учитывает максимальный перечень доступных факторов, которые можно получить в публичном доступе. Для оценки рисков также учитывается финансовая отчетность компаний, личность конечного бенефициара и его репутация.

Рейтинг надежности не является рейтингом лучших компаний или качества застройки либо соревнованием девелоперов. Его задача – проанализировать факторы, влияющие на сроки и возможности компании завершать проекты.

При подготовке рейтинга Mind провел комплексное исследование рынка – привлекал партнеров и экспертов, в частности: M4U, Monitor.estate, Адвокатское бюро «Гончарук и партнеры», опубликовал два отдельных аналитических материала – о разрешении на землю и рентабельности инвестиций, а также серию интервью с лидерами рынка:

• президентом «Киевгорстроя» Игорем Кушниром;
• основателем компании KAN Development Игорем Никоновым;
• руководителем проектов компании Perfect Group Алексеем Ковалем.

Применение методологии

Согласно этой методологии Mind присваивает рейтинги надежности застройщикам (девелоперам), работающим в Украине и имеющим проекты в стадии активного строительства.

Эта методология не может быть использована для присвоения рейтинга застройщикам без недостроенных (активных проектов), застройщикам с одним проектом, строительным бригадам, архитектурным бюро и другим компаниям, работающим на рынке как исполнители, но не взаимодействующим напрямую с инвесторами.

Ключевые гипотезы, положенные в основу исследования Mind:

1. Существует причинно-следственная связь между надежностью – платежеспособностью застройщика – и количественными и качественными показателями его деятельности.
2. Количественные, качественные и оценочные факторы, используемые при расчете рейтинга надежности, могут влиять на рискованность достройки объектов, на надежность застройщика как линейно, так и нелинейно. Нелинейность отдельных факторов означает, что определенные нарушения или отклонения от нормы могут вызвать другие риски – судебные дела, задержки в строительстве, риски других бизнесов владельцев, имеющих значительное влияние на оценку надежности.
3. Все показатели имеют интервалы «чувствительности», за пределами которых изменение показателя не влияет (или незначительно влияет) на показатели надежности. Например, если минимум 50% объектов застройщик в истории компании сдает с задержкой, оценка задержки такая же, как и при 100% объектов с задержкой.
4. При расчетах рейтинга и определения финальных оценок использовалась гипотеза о том, что макроэкономическая ситуация в стране стабильна. То есть отсутствуют риски, которые могут спровоцировать военные действия в непосредственном регионе работы компании, гиперинфляцию, массовые банкротства, социальную или политическую нестабильность. Также не учитывались форс-мажорные факторы: масштабные техногенные или природные катастрофы либо длительное продолжение эпидемии коронавируса.

Определение «ненадежности»:

При оценке рисков надежности Mind определил наступление следующих событий как «реализованный риск»:

1. Невыполнение обязательств перед инвесторами и партнерами.
2. Задержка в выполнении обязательств перед инвесторами и партнерами.
3. Отзыв лицензии или разрешения на строительство со стороны ГАСИ.
4. Решение апелляционного/Верховного суда о приостановлении строительства.
5. Невыполнение других финансовых обязательств, в частности просрочки платежей по кредитам или выплаты купонов по облигациям.

Значительное влияние на итоговый рейтинг имеет наступление перечисленных выше событий в прошлом.

Факторы, которые оценивал Mind, являются потенциальными рисками, которые так или иначе влияют на жизнеспособность застройщиков:

1. Финансовая отчетность (наличие и ее соответствие реальности).
2. Кредиторская задолженность.
3. Соотношение сданных объектов за последние пять лет и строящихся.
4. Этап строительства и выполнения сроков в текущих проектах.
5. Конечный бенефициар застройщика (реальный и юридический).
6. Документы на землю: наличие и соответствие планам застройки.
7. Наличие разрешений на строительные работы.
8. Соответствие описаний разрешений на строительство с тем, что в реальности строит застройщик.
9. Соответствие реальной этажности заявленной в разрешении.
10. Соответствие заявленного класса рисков застройки реальному.
11. Наличие градостроительных норм и ограничений.
12. Количество зарегистрированных изменений в разрешении на строительные работы.
13. Срок выполнения проектов.
14. Наличие и интенсивность судебных споров с инвесторами и подрядчиками.
15. Наличие и содержание судебных споров с госорганами.
16. Способ привлечения инвестиций/продаж объектов недвижимости.
17. Способ финансирования строительства: собственные или кредитные средства, средства инвесторов и партнеров.
18. Задержка сдачи объектов (относительная и абсолютная).
19. Прозрачность работы компании: публичность финотчетности, владельцев, сотрудничество со СМИ, госорганами и инвесторами.

Вес каждого фактора методологии определяется на основании его влияния на надежность. Общая рейтинговая оценка вычитается из средневзвешенного балла за каждый фактор и вес соответствующего фактора.

Каждому фактору, перед тем как принять во внимание его важность, присваивается балл от 1 до 4. Баллы зависят от диапазона, в который попадает значение показателя.

Например, когда фактор «задержка», выраженный показателем «% сданных объектов с задержкой»,  меньше 10%, таком застройщику присваивается наибольший балл – 4. Если же показатель больше 10%, но меньше 25% – 3 балла. Если значение показателя находится в диапазоне от 25% до 50% – 2 балла. Если количество сданных объектов с задержкой превышает 50%, застройщик получает наименьший балл – 1. Впоследствии полученный балл умножается на вес фактора.

Достаточность информации для присвоения каждого отдельно взятого балла относительно фактора рейтинга определяется исходя из возможности или невозможности проведения анализа в соответствии с методологией.

Отсутствие какой-либо информации трактуется как негативная информация.

Сумма общего зачета для застройщика рассчитывается путем сложения чисел, полученных от умножения баллов на вес каждого фактора. Чем больше значение общего зачета, тем меньше риски задержки сдачи каждого отдельного объекта и выше шансы у застройщика выстоять в кризисные времена, завершить объекты и выполнить обязательства перед инвесторами.

Определение рейтинговой категории

Итоговая таблица строится в порядке убывания показателя общего зачета. Исходя из диапазонов мы выделили 10 рейтинговых групп, которым присвоена степень надежности от 5 до 0,5 звезд с шагом 0,5 звезды. Так, компании с максимальным уровнем надежности «получали» 5 звезд; застройщики, которые находятся на грани или уже начали процедуру банкротства, – 0,5 звезды.

5 звезд: максимальный уровень надежности;

4,5 звезды: высокий уровень надежности, присутствует чувствительность к значительным международным/национальным потрясениям;

4 звезды: умеренно высокий уровень надежности, присутствует умеренная чувствительность к резким шокам в экономике (пандемия, девальвация, политический кризис);

3,5 звезды: стабильный уровень надежности, присутствует чувствительность к резким шокам в экономике (пандемия, девальвация, политический кризис) и на рынке;

3 звезды: удовлетворительный уровень надежности, компания может считаться надежной только в благоприятных экономических условиях;

2,5 звезды: умеренный уровень надежности, присутствуют постоянные риски невыполнения обязательств;

2 звезды: низкий уровень надежности, высокий уровень чувствительности к любым негативным изменениям экономической конъюнктуры;

1,5 звезды: очень низкий уровень надежности, вероятность сдачи объекта вовремя ниже вероятности задержки. Умеренные риски банкротства в кратко- и среднесрочной перспективе;

1 звезда: катастрофический уровень надежности. Высокие риски банкротства в кратко- и среднесрочной перспективе;

0,5 звезды: на грани / в стадии банкротства.

Основные критерии, используемые для определения достаточности информации:

• обеспечение возможности проведения анализа деятельности объекта рейтинга в соответствии с  факторами, приведенными в этой методологии;
• обеспечение возможности проведения анализа всех факторов, перечисленных в этой методологии;
• Mind обеспечивает получение информации из достоверных источников и несет ответственность за выбор источника информации, за исключением случаев, если такая информация была предоставлена ​​изданию самим застройщиком;
• при выявлении признаков недостоверности отчетности и (или) иной информации, предоставленной компанией, Mind может снижать оценки отдельных баллов (например, оценку за прозрачность) или другой показатель/источник информации для оценки фактора риска.

Рейтинг надежности застройщиков – это исключительно мнение редакции Mind о способности компании своевременно и в полном объеме достраивать свои объекты. Он не может быть единственным источником информации для принятия решения об инвестиции в объект.

Источники данных: показатели финансовой отчетности информационной системы YouControl, данные специализированных проектов lun.ua, ktostroit.com, monitor.estate, build.ua и других, ответы на запросы Mind, инсайдерская информация с рынка. Для определения фактора «Поддержка и риски собственников» используется официальная информация, отраженная в реестрах, а также данные информагентств и информация Mind.