Как уже вскоре может измениться процесс строительства и как депутаты планируют защитить инвесторов от “Аркад” и “Укрбудов”


По данным Министерства развития общин и территорий, в Украине в конце 2019 насчитывалось более 150 проблемных объектов строительства многоквартирных домов

Жертвами мошенничества и неплатежеспособности застройщиков стали 100 тыс инвесторов.

Это без учета прошлогоднего банкротства “Аркады”, жертвами которого стали еще около 10 тыс инвесторов в жилые комплексы банка. Получат ли последние свои квартиры, зависит от власти.

Как сделать так, чтобы потенциальные покупатели недвижимости на этапе строительства гарантированно получили свои квадратные метры?

Депутаты подготовили законопроект, который, как уверяют авторы, “гарантировать вещные права на недвижимое имущество”. Правда, только на то, которое построят после принятия документа.

Как изменится процесс строительства и даст ли это стопроцентные гарантии будущим инвесторам?

О чем говорится в статье
✔ При покупке квадратных метров в несданных объектах инвесторы будут получать права на них, удостоверенные у нотариуса.

✔ Застройщик не сможет продать часть квартир до полного ввода дома в эксплуатацию.

✔ Всю информацию о жилых комплексах и статистику рынка недвижимости диджитализуют и опубликуют.

✔ Закон не распространяется на нынешних пострадавших инвесторов. Даже, если бы закон действовал раньше, в нынешней редакции, он не спас бы от краха “Укрбуд” и “Аркаду”.

Застройщики не будут продавать “воздух”


Инвесторы в недвижимость на первичном рынке часто рискуют остаться ни с чем.

История знает десятки случаев откровенного мошенничества, когда квартиры в невозведенные домах продают несколько раз, и незавершения строительства из-за отсутствия средств у компаний.

При выборе объекта недвижимости инвесторы ориентируются на количество лет работы застройщика и сданных в эксплуатацию объектов, связь с большими финансовыми группами, “знакомство” с владельцем и приближенными к нему лицами.

Однако это не дает стопроцентной гарантии получения в собственность недвижимости.

Чтобы отойти от условных гарантий к законным, в парламенте зарегистрировали проект закона “О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем”. Один из авторов – народный депутат из “Слуги народа” Елена Шуляк.

Документ вводит в законодательство термин “девелопер строительства”, “будущий объект недвижимости”, “делимый …” и “неделимый объект незавершенного строительства”.

Несмотря на популярность термина “девелоперская компания”, в юридической плоскости он отсутствует. Официально строительством занимались заказчик (владелец земельного участка), генеральный подрядчик, проектировщик.

Девелопером строительства, по замыслу автора, будет юридическое или физическое лицо, имеющее право частично выполнять функции заказчика, привлекать деньги, строить и передавать покупателям их квартиры или другое имущество.

Ключевое изменение – продавать не «воздух» и не обещания построить квартиру, а права на будущий объект недвижимости.
Покупку квадратных метров в спроектированных, но еще не построенных объектах предлагают регистрировать у нотариуса. Услуги нотариуса обойдутся 1% от стоимости квартиры. После оформления договора инвесторы будут получать право собственности на будущий объект недвижимости.

“Основная новация заключается в том, что квартира будет регистрироваться в реестре с целью недопущения двойных перепродаж и возможности на этапе строительства определить отсутствие прав третьих лиц на такой объект”, – объясняет юрист Constructive Lawyers Александр Босенко.

Владелец компании Saga Development Андрей Ваврыш считает, что регистрация имущественных прав инвесторов на строящийся объект сделает рынок прозрачным, упорядоченным и предсказуемым.

“Нотариальное заверение позволит привлечь банки для кредитования покупки и наконец запустить полноценную доступную ипотеку для строящихся объектов”, – заявил девелопер в комментарии ЭП.

По словам соучредителя сервиса Monitor.Estate Владимира Копотя, девелоперы будут обязаны размещать полную информацию об объекте строительства: от юридических лиц (собственников земли, генподрядчика, субподрядчика, проектировщиков) до технических характеристик здания.

“Все квартиры, которые застройщик планирует продать, нужно будет” засветить “. Он не сможет потом допродавать подвальные помещения или чердаки, дробить большие квартиры под смарт-квартиры”, – объясняет Копоть.

Следствием такого шага станет появление статистики реального количества проданных квартир на первичном рынке. Сейчас таких данных не существует.

Полный пакет информации для обнародования будет состоять из 20 пунктов, включая все данные о застройщике, заказчике и их бенефициарных владельцев.

“Темпы продаж, ежемесячные отчеты о продажах, сколько и по какой цене, фотофиксация – все это вступит в силу на следующий день после опубликования закона, хотя в основной части он вступит в силу через год после публикации”, – добавляет СEO и управляющий партнер компании DC Evolution Андрей Рыжиков.

Если застройщик не опубликует указанную информацию, его ожидает штраф в размере десяти прожиточных минимумов для трудоспособных лиц (с 1 января 2021 – 22,7 тыс грн). Повторное нарушение будет стоить вдвое дороже.

Хотя документ не предусматривает более жестких санкций за нераскрытие данных, с принятием закона рекламировать жилые комплексы без обнародования полной информации будет запрещено.

“Первичный рынок недвижимости нуждается в таком законе”, – уверен Ваврыш.

Изменили название и суть

В 2020 году на сайте Министерства развития общин и территорий появилась первая версия документа, которая тогда называлась “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно защиты прав кредиторов объектов строительства”.

Собрав комментарии и замечания, депутаты изменили название документа.

“Суть законопроекта тоже изменилась. Сам законопроект стал на треть больше, при том, что некоторые главы из предыдущего проекта закона удалили”, – говорит Рыжиков с DC Evolution.

Эксперт характеризует этот законопроект как системный и рассчитан на защиту инвесторов на первичном рынке недвижимости. Основой его функционирования станет электронная система.

“Если предыдущий проект был сильно привязан к Порталу государственной электронной системы в сфере строительства, то новый – полностью на ней завязан. Это поможет предотвратить возможные проблемы со строительством жилья”, – считает Рыжиков.

По мнению опрошенных ЭП застройщиков, то диджитализация положительно скажется на рынке недвижимости.

“Для добросовестных застройщиков принятия законопроекта станет большим плюсом. Мы, как и наши инвесторы, нуждаемся снижения рисков инвестирования. Это будет способствовать повышению доверия к рынку”, – заявил Ваврыш.

Неприятные изменения для застройщиков


Есть и неприятные для застройщиков нововведения. Так, проектную документацию в полном объеме нужно будет вносить в Реестр строительной деятельности. Туда же будут вноситься экспертизы, технические паспорта, изменения проектной документации.

“После продажи будущего объекта недвижимости изменение проектной документации будет происходить только после получения согласия покупателя”, – добавляет Босенко с Constructive Lawyers.

Отдельные нормы законопроекта усложнят жизнь нечестным регистраторам. “Регистрационные манипуляции с объектами недвижимости, особенно с недостроенными, будут затруднены”, – говорит Рыжиков.

По словам эксперта, текст документа содержит “очень мощный блок” по энергоэффективности и энергоаудиту. Это может повлиять на проектирование и себестоимость строительства.
Может не понравиться застройщикам и требование предоставлять документы для ознакомления инвесторам. Речь идет о сведениях из реестров, документы на землю и право выполнения строительных работ, градостроительные условия и ограничения.

“Сейчас застройщики говорят, что они не обязаны предоставлять документы, кроме некоторых по фондов финансирования строительства”, – говорит Босенко.

Рыжиков предупреждает, что выполнить все нормы закона смогут только крупные игроки на рынке. Маленькие застройщики рискуют проиграть из-за слабого финансового положения.

Что изменится для покупателей квартир


Механизм продажи квартир через предварительные договора исключается из правового поля. Это сделано для недопущения вывода денег из-под налогообложения, говорят юристы.

Способами приобретения объектов жилищного строительства останутся:

✔ заключения договоров купли-продажи объектов;

✔ фонды финансирования строительства;

✔ фонды операций с недвижимостью;

✔ институты совместного инвестирования, эмиссия целевых облигаций предприятий.

Работу фондов финансирования строительства переформатируют, этому посвящен отдельный раздел.

Сейчас часто площадь построенной квартиры отличается от заявленной. В случае превышения метража инвестор вынужден доплачивать застройщику за квадратные метры, причем по более высокой цене.

В первой версии акта предлагалось отменить доплаты со стороны покупателя, если площадь квартиры оказалась больше на 5%.

“В новый законопроект не включили пункт о том, что покупатель не доплачивает” хвостик “. При этом оставили право требовать расторгнуть договор, если просрочка ввода в эксплуатацию составляет более шести месяцев”, – сообщил Рыжиков.

Застройщики часто продают апартаменты вместо квартир. Это популярный способ возведения зданий без полного пакета документов на такие работы.

Инвесторы в такую ​​недвижимость не могут прописаться в апартаментах и ​​вынуждены оплачивать коммунальные услуги по промышленным тарифам.

“В новом законопроекте апартаменты вводятся в правовое поле. В них можно будет прописаться. Теперь у нас минус один аргумент не покупать апартаменты”, – говорит Рыжиков.

У застройщика закончились средства. Что дальше?


Как новый закон заставит застройщиков выполнять свои обязательства перед инвесторами?

Для этого вводится понятие “гарантийная доля”: часть квартир в объекте незавершенного строительства не будет продаваться инвесторам до введения жилья в эксплуатацию.

В первой версии документа размер гарантированной доли составлял 10-13%, в новой редакции право определять ее размер закреплено за правительством.

Финансировать строительство гарантийной доли застройщик будет за собственные средства. В случае банкротства или финансовой несостоятельности девелопера средства от продажи “гарантийных” квартир пойдут на достройку дома.

Президент холдинговой компании “Киевгорстрой” Игорь Кушнир предлагает ввести страхование гражданско-правовой ответственности за своевременное выполнение работ или обязательное создание застройщиком в банке гарантийного взноса.

Предыдущая версия законопроекта содержала механизм выхода из ситуации, когда застройщик не может достроить объект. В новой редакции этого механизма нет.

“Если застройщик или заказчик не могут выполнить свои обязательства, вводилась бы специальная процедура санации. Этот блок вызвал наибольшие нарекания со стороны профильных организаций и отдельных” товарищей “, которые борются с” злобудовникамы “, – говорит Рыжиков с DC Evolution.

“Что будет, если девелопер или заказчик не смогут выполнять свои обязательства? Четкого решения нет. Или все будет происходить по общей процедуре банкротства, или будет выпущен отдельный законопроект”, – предполагает эксперт.

По его словам, избегать ситуаций с недостроями помогут жесткие правила разрешительного поля к моменту начала работ и жесткого контроля в процессе строительства.

“Нельзя будет продавать квартиры, имея открытое нарушение градостроительных норм. Законопроект пытается исключить возможность недостроя объекта в принципе”, – говорит эксперт.

Недостатки законопроекта

“Недостатки в нашем правовом поле часто приводят к блокированию процедур, так законопроект нужно вычитывать. Такое количество изменений в десятки нормативно-правовых актов взаимосвязаны и может повлечь правовые коллизии”, – считает эксперт.

Застройщик Кушнир добавляет, что законопроект нужно доработать. В частности, он предлагает дополнить его нормой об отмене налога на добавленную стоимость на первые расчеты по договору купли недвижимости.

“Когда застройщик получает деньги от инвестора за приобретенную квартиру, он обязан уплатить с них НДС. При этом сама квартира может быть еще даже не построена, но уже облагается налогом.

Получается, что деньги, которые должны идти на закупку стройматериалов для возведения жилья, идут на налоги “, – жалуется президент” Киевгорстроя “.

Босенко с Constructive Lawyers убежден, что законопроект заработает нескоро и его действие не распространяется на дома с уже выданными разрешениями на строительство и те, что уже строятся.

По мнению Копотя, проект не решает вопрос пострадавших инвесторов и не гарантирует защиту инвесторов в таких случаях, как было с банком “Аркада” и компанией “Укрбуд девелопмент”.

Избежал бы новый закон ситуаций “Укрбуда” и “Аркады”?


Собеседники ЭП говорят, что новый закон поможет решить проблему строительных пирамид, сделает невозможным перепродажу одного помещения нескольким инвесторам.

Однако эта законодательная инициатива не уберегла бы инвесторов от громкого краха “Укрбуд девелопмента” и “Аркады”.

“Аркаду” разорвали на куски не по строительной теме. “Укрбуд” имеет свои нюансы: у компании не было желания не достраивать объекты “, – считает Рыжиков.

По мнению юриста Копотя, новый закон спас бы инвесторов от мошенничества компаний с орбиты Анатолия Войцеховского.

“Кейс” Укогруп “не возник бы, поскольку без полного пакета документов на строительство этот застройщик вряд ли смог бы зарегистрировать свои многоквартирные дома в реестре прав и затем их продавать”, – говорит он.

Рыжиков менее оптимистичен: “Укогруп” – это история о “халяве”. Стремление купить квартиру по цене, значительно ниже реальной стоимости, искоренить невозможно. Соответственно, любой закон, который не запрещает продажу до момента завершения строительства, не сможет защитить любителей “шары”.

Кушнир из “Киевгорстроя” предлагает устранить с рынка фонды финансирования строительства и другие “прокладки”, через которые продается недвижимость.

“Функция контроля, которая возлагается на фонды финансирования строительства, сильно нивелирована. Это подтверждают ситуации, случившиеся с” Укрбуд “и” Аркада “. Фонды не смогли гарантировать сохранение денег инвесторов“, – говорит застройщик.

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *