Законопроєкт про захист інвестора розширює його права без конкретних механізмів

Майбутній закон лише частково захистить покупців нерухомості, що будується. У спірних випадках їм все одно доведеться йти до суду.

Новий законопроєкт № 5091 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» Верховна Рада України зареєструвала 17 лютого 2021 року. Його головна мета, за задумом творців, — захистити покупців квартир у споруджуваних будинках від недобросовісних забудовників та вирішити проблему довгобудів.

Редакція порталу Domik.ua розібралася, наскільки дієвими будуть нові механізми, запропоновані державою.

Плюси та мінуси

1. Законопроєкт передбачає, що інвестор може оформити права на землю і незавершене будівництво (сукупність будівельних матеріалів) ще до того, як все це перетвориться на готове житло.

Уже діючі закони, наприклад, Цивільний кодекс України (ЦКУ), не забороняє продавцю та покупцю укладати попередні договори купівлі-продажу нерухомості, якої іще не існує. Недобудову можна продати, подарувати і успадкувати.

Але реєстрація права власності на недобудовану нерухомість автоматично не змінює її статусу — тобто не перетворює сукупність будівельних матеріалів на будинок. Забудовник у будь-якому випадку зобов’язаний після завершення будівництва ввести його в експлуатацію і зареєструвати права власності на новостворене нерухоме майно.

Тому вищеописаний договір, хоча й відповідає вже чинним законам, не гарантує абсолютного дотримання прав покупця. Майбутнього мешканця захищає ЦКУ, але повернути свої гроші у разі невиконання договору він зможе тільки через суд.

2. Законопроєкт вводить поняття «спеціального майнового права». Воно дозволяє покупцеві розпоряджатися об’єктом, який ще будується. Ця норма захищає від поширеної на поточний момент практики, коли недобросовісні забудовники одночасно продають один і той самий об’єкт кільком покупцям. Так звані «подвійні», «потрійні» та інші договори. Але, щоб отримати спеціальне майнове право, покупець повинен повністю або частково (якщо це передбачає договір) оплатити вартість житла.

3. Ще одне корисне нововведення — поняття «гарантійної частки будівництва». Забудовник не зможе продати її. Це повинно гарантувати добудову будинку іншими особами, наприклад у зв’язку із банкрутством, фінансовою неспроможністю замовника. Але сам механізм, як у цих несприятливих випадках треба розпоряджатися гарантійною часткою, законопроєкт не прописує. Як і раніше, знадобиться рішення суду.

Читайте також: Як захищають права інвесторів на ринку первинної нерухомості: досвід інших країн

Висновки

Законопроєкт № 5091 за допомогою нових понять «спеціального майнового права» і «гарантійної частки будівництва» посилює права покупця у сфері інвестування будівництва.

У деяких випадках єдиним інструментом впливу на несумлінного забудовника, як і раніше, залишається суд. Причому складна і дороговартісна судова процедура не гарантує позитивного результату. Тому в новому проєкті законодавство недостатньо надійно захищає права інвесторів, і купівля житла на етапі будівництва залишається пов’язаною із ризиком і високою фінансовою відповідальністю покупця.

Інформаційно-аналітичний відділ Domik.ua

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *